Юридическая консультация
Консультация по телефону
Перезваниваем с 9-00 до 20-00 мск

Юридические направления

Основные направления (сферы) деятельности.

Юридический консалтинг

Юридический консалтинг и аудит.

Юридическое обслуживание

Услуги для юридических и физических лиц.

Споры связанные с арендой недвижимого имущества


Сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, составляют значительную, и, пожалуй, наиболее рискованную часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны..

Споры связанные с арендой недвижимого имущества

Задать вопрос

Сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, составляют значительную, и, пожалуй, наиболее рискованную часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а также неоднозначностью в толковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами.

Несмотря на принадлежность российской правовой системы к романо-германской правовой семье, растет значение судебного прецедента, который заполняет пробелы законодательства, а именно Гражданского кодекса РФ. Отрицательным последствием этого является прогрессирующая нестабильность судебной практики. Уже стали привычными противоречия в решениях кассационных инстанций разных судебных округов. При этом обобщение судебной практики Президиумом Высшего Арбитражного Суда происходит крайне медленно.
Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94:

Рассмотрены вопросы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Согласно части 8 статьи 2 названного Федерального закона правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного закона. В настоящее время указанными статьями предусмотрена государственная регистрация следующих сделок: договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558), договора купли-продажи предприятия (ст. 560), договора дарения недвижимого имущества (ст. 584), договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584), договора аренды недвижимого имущества (ст. 609), в том числе здания или сооружения, если такой договор заключен на срок не менее года (ст. 651), договора аренды предприятия (ст. 658). В этой связи с 1 марта 2013 года устраняется смешение различных видов регистрации и создаются необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав. Таким образом, требования об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению.

Следует учитывать также редакцию пункта 1 вводимой в действие с 1 марта 2013 года статьи 8.1 ГК РФ, согласно которому ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законом. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено федеральным законом.

Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения. В действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Таким образом, и с 1 марта 2013 году будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июля 2011г. N 1756/11:

Если договор аренды недвижимого имущества был заключен между арендодателем (представителем собственника), учреждением (балансодержателем) и обществом (арендатором), направление арендодателем уведомления об уменьшении величины арендной платы и последующее исполнение стороной обязательства по перечислению арендной платы по сниженной ставке не являются изменением условий договора, так как не представляют собой дополнительного соглашения.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июля 2011г. N 1930/11:

Закон о лизинге предусматривает бесспорное списание средств со счета лизингополучателя.в случае неперечисления им в срок лизинговых платежей более 2 раз подряд. Средства списываются путем направления лизингодателем в банк, в котором открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание.

Право бесспорного списания применительно к лизингу вытекает не из соглашения сторон договора, а из императивной нормы. Указанное право на бесспорное списание действует только при наличии договорных обязательств по основной сделке лизинга.

Само списание обусловлено гражданскими правоотношениями, которые связывают взыскателя-лизингодателя и плательщика-лизингополучателя. Исполняющий банк, не будучи стороной лизинговой сделки, не может рассматриваться как лицо, осведомленное о факте ее заключения плательщиком. Банк обязан провести проверку по формальным признакам, в т. ч. установить, есть ли у него необходимые сведения. В частности, при расчетах инкассовыми поручениями по обязательствам из гражданских договоров плательщик обязан предоставить при заключении такой сделки в обслуживающий банк соответствующие данные (о кредиторе, об этом соглашении и т. д.).

Если у банка нет вышеназванных сведений, он не вправе списывать в бесспорном порядке средства в счет просроченных лизинговых платежей, основываясь только на инкассовом поручении, которое имеет ссылку на указанное положение Закона о лизинге.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2011г. N 1709/11:

Государственные и муниципальные органы вправе пересматривать ставки арендной платы.

Однако в спорном случае она увеличилась не вследствие повышения базовых ставок, а из-за того, что региональный орган в одностороннем порядке изменил методику расчета. При заключении договора стороны согласовали методику исчисления арендной платы, т. е. определенную формулу. Такой порядок формирования платы должен был сохраниться и при смене арендодателя. Указанная методика являлась условием договора. Арендодатель был вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, но не саму методику исчисления платы.

Правовая позиции, изложенная в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09, распространяется на случаи, когда ставки арендных платежей утверждены таким нормативным правовым актом, который обязателен в равной степени для обеих сторон договора. Постановление, утвердившее новую методику, не являлось нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании спорного договора.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 июля 2011г. N 17389/10:

Из-за просрочки внесения платежей лизингополучателем компания-лизингодатель расторгла с ним договор. После возврата ей предмета лизинга она обратилась в суд, потребовав взыскать с лизингополучателя сумму задолженности. Ответчик заявил встречный иск - о взыскании неосновательного обогащения. По его мнению, в составе платежей была фактически внесена выкупная цена предмета лизинга. Она установлена в договоре отдельно, но явно занижена.

Суды трех инстанций сочли обоснованным требование истца. Президиум ВАС РФ отправил дело на новое рассмотрение и указал следующее.

Принцип свободы договора не означает, что при его заключении стороны могут действовать без учета прав других лиц, а также ограничений, установленных законами. Договор лизинга с правом выкупа - смешанный. Он содержит в себе элементы соглашений финансовой аренды и купли-продажи. При расторжении такого договора по инициативе лизингодателя и изъятии им предмета лизинга прекращается его обязательство по передаче данного имущества в собственность. Следовательно, в этом случае у него нет оснований удерживать ту часть денег, которая была внесена в составе лизинговых платежей фактически в счет погашения выкупной цены. Соответственно, у лизингополучателя есть основания требовать эту сумму.

Исходя из законодательства и международной практики, периодические лизинговые платежи рассчитываются, в т. ч. исходя из износа имущества, который образуется в период такого временного пользования. Следовательно, титул собственника лизингового имущества передается лизингополучателю по цене остаточной стоимости (приближенной к 0) в том случае, если период действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования такого объекта. В противном случае закрепление в договоре такой символической цены означает, что действительная выкупная стоимость вошла, в числе прочего, в состав периодических лизинговых платежей.



Задать вопрос по этой теме


Похожие вопросы с ответами по теме:

Договор об аренде помещения
Я хочу арендовать помещение под торговый павильон для производства и продажи шаурмы. Буду полностью отделывать помещение (свет, вода ремонт в целом). В договоре аренды мне необходимо указать такие моменты, чтобы арендодатель не мог меня выгнать, мне нужна уверенность в работе с ним. И на какой срок можно заключить с ним договор?
Подробнее...

Еще консультации...








Контакты QR

Контакты QR

Добавить страницу в закладки
Close
СОГЛАСИЕ НА ОБРАБОТКУ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

Я выражаю согласие на обработку своих персональных данных без оговорок и ограничений и подтверждаю, что, давая такое согласие, действую свободно, по своей воле и в своих интересах.

1. Целью предоставления мною персональных данных для последующей обработки их Компанией является получение информационных, консультационных услуг от Клиентов Компании. Компания обрабатывает персональные данные в целях указанных в настоящем согласии, а также анализирует обезличенные автоматически собираемые данные с целью совершенствования работы сайта, оценки эффективности рекламных компаний, сбора статистики активности на Сайте. Кроме того, Компания имеет право использовать персональные данные в иных целях, не противоречащих законодательству РФ.

2. Я осознаю и соглашаюсь с тем, что настоящее согласие предоставляется на осуществление любых действий по обработке моих персональных данных, которые необходимы для достижения указанных целей, как с использованием средств автоматизации, так и без таковых, включая без ограничения: сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), получение от третьих лиц, использование, распространение (в том числе передача), обезличивание, блокирование, уничтожение, трансграничную передачу персональных данных, а также осуществление любых иных действий с моими персональными данными с учетом норм Федерального закона №152 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.

3. Подписание мною настоящего согласия (путём нажатия на кнопку) распространяется на следующие персональные данные: имя; контактный номер телефона; адрес электронной почты (Email), автоматически собираемые данные (IP-адрес, cookies, информация о географическом положении, логи и данные передаваемые веб-страницей и сервером), а также другие данные предоставляемые мною по собственному усмотрению.

4. Компания не проверяет достоверность предоставленных мною персональных данных. Компания исходит из того, что предоставленная мною персональная информация является достоверной и достаточной. Я осознаю, что несу ответственность за предоставление персональных данных третьего лица в соответствии с действующим законодательством.

5. Я даю согласие на раскрытие Компанией моих персональных данных Клиентам Компании в целях оказания информационных, консультационных услуг. Персональные данные передаются в соответствии с законодательством РФ. В случае, когда Компания передает мои персональные данные третьим лицам, она требует от третьих лиц соблюдение конфиденциальности моих персональных данных.
В случае если Компания считает, что принятые ей меры не могут обеспечить полную защиту персональных данных при передаче, в т.ч. трансграничной, я соглашаюсь с тем, что мои персональные данные будут переданы в обезличенном виде, в случае если это не повлечет за собой неисполнимость услуг.

6. Обработка осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 152 «О персональных данных» от 27.07.2006г. и Политикой конфиденциальности. Я подтверждаю, что ознакомлен с Политикой конфиденциальности, размещённой на сайте Компании.

7. При обработке Персональных данных Компания принимает меры по защите Персональных данных в соответствии с действующим законодательством. Компания постоянно совершенствует методы защиты персональных данных, включая правовые, организационные и технические меры безопасности.

8. Настоящее согласие действует до достижения целей обработки персональных данных. По окончании обработки моих персональных данных Компания, по истечении предусмотренных действующим законодательством сроков хранения документов, содержащих персональные данные, обеспечивает их уничтожение.

9. Я подтверждаю, что проинформирован о том, что в любой момент в течение всего срока действия настоящего согласия, я вправе отозвать последнее путем направления обращения в адрес Компании и соглашаюсь, что она обязана прекратить обработку персональных данных и уничтожить эти данные в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения указанного обращения. При этом я осознаю и принимаю, что такой отзыв может повлечь окончание предоставления мне услуг от Компании.